Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить участок в банк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитор имеет право переоформить на себя предмет ипотеки или через суд добиться продажи актива для погашения задолженности. В случае, если полученная от продажи сумма не погашает долга, на имущество должника или имущественного поручителя накладывается арест и госисполнители передают на продажу другие активы должника.
Кто оценивает стоимость участка?
Банк, скорее всего, предложит своего эксперта для оценки стоимости участка. Но можно обратиться к независимому эксперту за свой счет, хотя это не гарантирует того, что он оценит участок выше, чем это бы сделал специалист банка. Оценка земельного участка обычно проходит дольше, чем оценка квартир и другой недвижимости. Если вы не сможете выплатить кредит, то банк вправе изъять участок вместе с возведенными на нем постройками. Банк в первую очередь интересует ликвидность участка, ведь в случае невыплаты кредита кредитная организация должна будет продать обеспечение, чтобы покрыть издержки. Если участок имеет низкую ликвидность (находится вдалеке от города или где-то в глухой деревне), то банк, скорее всего, не примет такой участок в качестве залога.
Требования к участку земли
Чтобы получить крупную сумму денег под залог земельного участка, объект должен соответствовать определенным требованиям, который анонсирует банк. В качестве основного условия является ликвидность (востребованность на рынке недвижимости). Каждый банк предъявляет свои требования к земельному участку, но можно выделить общие аспекты:
- Близкое расположение к населенному пункту.
- Развитая транспортная и социальная инфраструктура (рядом должны быть медицинские и административные, а также образовательные учреждения), также не должно быть проблем с обеспечением электричества и газа.
- Минимальная площадь составляет 6 соток.
- Прилегание трассы на недалеком расстоянии.
- Беспрепятственный проезд.
- Отсутствие ограничений при эксплуатации (земля не должна быть частью общественной зоны отдыха или охраняемого заповедника).
- Отсутствие запрета на отчуждение.
- Отсутствие долгового обременения.
Почему могут отказать в кредите под залог земельного участка?
Даже если земля соответствует всем вышеперечисленным требованиям, то все равно могут отказать выдаче кредита.
Основные причины отказа:
- Земля имеет обременения (находится под арестом, в залоге, есть право на бесплатное использование третьим лицом или заключен договор аренды).
- Земля принадлежит по факту банку. Это бывает тогда, когда еще не погашен кредит, который был оформлен на покупку данного участка.
- Присутствуют не все документы права собственности.
- Земельный план предназначен для использования в сельском хозяйстве, например, для выращивания зерна и других растений.
- Входит в категорию «Земля населенных пунктов».
- Если на участке находится дом, который не является собственностью заемщика.
Где получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности.
Реально ли взять кредит под залог недвижимости, если не собственник?
Деньги с залогом недвижимого имущества банки предоставляют только при наличии письменного согласия собственника, который должен присутствовать при подписании договора кредита.
Если у человека нет возможности посетить отделение банка, то возможно предоставление нотариально заверенной расписки и передачи права на распоряжение собственностью, в том числе и передача квартиры или дома в залог при оформлении кредита.
Частые случаи мошенничества заставляют банки с настороженностью относится к таким сделкам. Поэтому требования к оформлению и выдаче такой доверенности очень жесткие.
Обычно доверенность подписывается в присутствии сотрудника банка, который удостоверяет следующее:
- доверитель передает свое имущество в залог добровольно, без принуждения;
- лицо, подписывающее доверенность, находится в адекватном состоянии и осознает свои действия;
- доверитель согласен со всеми условиями и требованиями залогового кредита (процентными ставками, сроками, условиями обременения, которые применяются к недвижимости после подписания договора займа);
- человек не болен – необходимы справки из психоневрологического и наркологического (областного, городского или регионального) медучреждения.
Важно! Простой расписки на передачу права распоряжения недвижимым имуществом недостаточно. Для оформления залогового имущества нужна целевая доверенность, в которой четко указаны права и полномочия, передаваемые доверителем третьему лицу.
Взять крупный или небольшой кредит под залог чужой квартиры непросто, так как банки относят такие сделки к категории рискованных, требующих выезда специалистов на дом к доверителю, дополнительных проверок подлинности и законности получения доверенности, изучения состояния здоровья доверителя.
Если хотите взять займ под залог квартиры, например, родителей, то они могут выступать в качестве созаемщиков или поручителей, предоставив в качестве залога для обеспечения крупного кредита свою недвижимость.
Механизм действия займа под залог
Что представляет собой залоговый заем или кредит, и почему многие клиенты боятся его оформлять? Безусловно, главное опасение потенциальных заемщиков – остаться без своего имущества, на которое налагается обременение со стороны банка до тех пор, пока задолженность перед компанией не будет выплачена. Проще говоря, весь срок кредита недвижимость находится в залоге у банка, однако собственником, несмотря на это, остается клиент. Также, в большинстве случаев, заемщик может беспрепятственно пользоваться залоговым имуществом, например, жить в квартире или сдавать ее в аренду, обрабатывать землю на залоговом участке или ремонтировать дом. Ограничения накладываются лишь на право распоряжаться таким имуществом: нельзя его продавать, дарить или передавать по наследству.
В зависимости от стоимости участка банк или микрофинансовая компания определяет максимально возможный размер ссуды, как правило, больше в процентном отношении обещают последние. Условия возврата кредита заемщиком могут быть самые разные: стандартные с ежемесячным погашением суммы основного долга и процентов равными платежами, с обратным выкупом или отсрочкой платежей по основному долгу. Когда все обязательства клиента перед кредитором будут выполнены, с недвижимости будет снято обременение и все связанные с ним ограничения. В случае же неприятного развития событий, если клиент перестанет выплачивать задолженность, недвижимость будет изъята из его собственности в пользу выплаты задолженности кредитору.
Перечень банков с предложением ипотеки на приобретение земли
Согласно правовому соглашению банковская система Российской Федерации дает гражданам возможность приобрести земельную собственность на ипотечных условиях. Многие банки России позволяют приобретать землю в кредит тем гражданам, которые являются их партнерами.
Тенденция развития ипотечного кредитования показывает, что почти у всех банков одинаковые условия на оформление кредита. Обычно денежные средства, которые нужно потратить на покупку земельных участков, составляют от двухсот тысяч рублей до сорока миллионов рублей. Стоимость ежемесячных выплат зависит от того, сколько стоит пятая часть ЗУ. Проценты на ипотеку достаточно высоки: от десяти до семнадцати процентов в год.
Некоторые банки разрешают осуществить первый взнос посредством материнского капитала.
Если ипотека на долгосрочную перспективу не выдается банком, то граждане могут взять обычный потребительский кредит или же нецелевую ипотеку. Проблемой в данном случае является то, что срок на осуществление выплат за приобретенную собственность значительно сокращается, а, следовательно, растет и размер ежемесячных платежей по кредиту.
Российская банковская система, которая способна предоставить условия гражданам для покупки земли, представлена рядом банков, поддерживающих ипотечное кредитование. У них имеются различные условия приобретения недвижимого имущества. В то же время есть и перечень сходств в требованиях к заемщикам и самим ЗУ.
Для сравнения проанализированы ипотечные системы двух банков России: Сбербанка и Россельхозбанка.
| Банк | Цели ипотеки | Преимущества | Условия |
| Сбербанк | — покупка или строительство земель под дачные участки; — приобретение земельной собственности; — строительство дома за городом | — невысокая ставка; — кредитная карта с рядом преимуществ; — выгодные условия для партнеров банка (например, снижение процентной ставки при получении заработной платы на карту Сбербанка); — отсутствие комиссионных сборов со стороны банка (подоходный налог не взимается) | — ставка от двенадцати процентов; — сумма ипотеки от трехсот тысяч рублей; — продолжительность выплат по ипотечному кредитованию – до тридцати лет; — возраст лица, получающего кредит, – от двадцати одного года; — последний взнос гражданином должен быть внесен до наступления его семидесятипятилетия; — не менее одного года стажа на основном рабочем месте за последние пять лет (это условие не касается партнеров банка, т. е. лиц, которые пользуются картой Сбербанк); — не более трех созаемщиков |
| Россельхозбанк | — покупка земельных участков; — приобретение жилья с земельным наделом | — подтвердить доходы гражданина можно посредством банковской формы; — можно погасить ипотеку до истечения установленных сроков; — отсутствие комиссионных сборов со стороны банка | — длительность ипотеки до тридцати лет; — размер кредита от ста тысяч рублей; — ставка по ипотеке от двенадцати процентов; — возраст заемщика составляет от двадцати одного года до шестидесяти пяти лет; — мужчины до двадцати семи лет подают заявление на ипотеку при наличии военного билета или приписного свидетельства; — оформление ипотеки до трех заемщиков |
Цель приобретения земельного участка
Кредитные организации отслеживают желания граждан и чутко реагируют на зародившиеся потребности. Услуга ипотечного кредитования покупки земельного участка предлагается большинством банков страны. Оформить заем несложно. Если случалось брать квартиру в кредит, не встретится ничего нового. Пишется заявление, собираются документы, банк дает деньги. Остается приобрести желаемый объект и планомерно, не допуская просрочек, вносить платежи.
Цели при покупке участка земли бывают разные, например:
- Земля приобретается для строительства дома. Заемщик не имеет своей жилплощади и планирует поселиться на участке. Денег потребуется много. Нужно не только выкупить территорию под застройку, но и оплатить работу организации, возводящей жилое здание, закупить необходимые стройматериалы. Сложившаяся ситуация отличается от покупки в ипотеку квартиры тем, что, взяв деньги, заемщик не получает жилье сразу. Он обретает возможность владеть им.
- Когда получатель денег обеспечен жильем, а участок нужен для ведения фермерского хозяйства или загородного отдыха, надо брать ипотеку только на приобретение земли. Оплатить надворные постройки лучше из собственного кармана или оформить для этой цели другой кредитный договор. Купить на чужие деньги просто. Однако их придется отдавать длительное время и в большем объеме. Чем раньше удастся погасить долг, тем меньше окажется переплата. Ведь отдается все заработанное собственным трудом.
Если жилищная проблема не стоит остро, постройку капитального дома можно перенести на более позднее время или производить поэтапно. Это позволить уменьшить привлечение кредитных средств или вовсе от них отказаться. Вопрос строительства или покупки недвижимости весьма затратный. Сокращение размера займа не позволяет терять деньги на уплате процентов.
Комплект документов зависит от кредитора, к которому заемщик обращается за кредитом под залог земельного участка. Если это ипотечный брокер или банк, предлагающий программу по двум документам, то предоставляется паспорт и свидетельство о праве собственности на землю либо выписка из ЕГРН. Иногда требуется предоставить и страховой номер ИЛС.
Базовый комплект документов включает:
- паспорт;
- анкету-заявление на получение займа;
- справку о доходах: по форме банка, 2-НДФЛ либо декларация о доходах физических лиц;
- документ о трудоустройстве – выписка из трудовой книжки или справка с работы, контракт с работодателем или трудовой договор.
После одобрения заявки предоставляются документы, подтверждающие наличие средств на первоначальный взнос и бумаги на недвижимость. Туда входит акт об оценочной стоимости и др.
Плюсы и минусы займа денег
Займа под загородный дом с участком земли имеет свои плюсы и минусы.
Среди преимуществ можно отметить:
- Можно получать большую сумму в долг на длительный период;
- выгодные условия (проценты по кредитам ниже, чем по потребительским займам без обеспечения);
- возможность воспользоваться отсрочкой платежа;
- возможность потратить полученные средства на любые цели (например, купить в ипотеку квартиру), если кредит нецелевой (кроме расходов, связанных с ведением предпринимательской деятельности).
Недостатки:
- Наличие требований к объекту недвижимости, а именно, к месту расположению объекта, размеру и т. д.;
- необходимость проведения экспертизы по оценке земли;
- обширный пакет документов;
- ограничения, применяемые к размеру ссуды (максимальный лимит ограничен стоимостью имущества и часто не превышает 50 % рыночной цены);
- отсутствие специальных государственных программ кредитования под залог земли, направленных на поддержку заемщиков;
- продолжительный срок оформления займа.
Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории
Алексей — индивидуальный предприниматель. Он ремонтирует обувь, одежду и точит ножи. Работает в арендуемом у частного лица подвале площадью 60 м².
Часть помещения использует сам, остальную площадь сдает в субаренду мастеру по пошиву одежды и под склад-магазин одежды. Совокупный доход от работы и сдачи в субаренду площадей — 110 — 120 тыс. рублей.
Алексей решил выкупить помещение. Цена — 5 млн рублей, собственных средств — 2 млн руб. Напрямую взять кредит на покупку мужчина не мог, так как помещение не соответствует требованиям банка (нежилое помещение, подвал). Несколько лет назад были просрочки по кредитным платежам, и поэтому Алексею отказывали в потребительском кредите на большую сумму.
В итоге он обратился за залоговым займом. Банк одобрил кредит под залог двухкомнатной квартиры — 3 млн рублей на 20 лет. Ставка по кредиту — 14% годовых, ежемесячный платеж — 38 500 руб.
Алексей выкупил подвальное помещение и планирует досрочно погасить залоговый кредит.
Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.
У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.
С 2019 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).
В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.
Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.
Кредит не дадут без обязательного страхования
Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.
Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).
Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.
Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.
Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.
Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.
Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.
Зачем залогать земельный участок?
Во-первых, залог земельного участка может быть необходим, если вам требуется крупная сумма денег и у вас нет других подходящих форм обеспечения для займа. Банк может быть не готов выдавать кредит без надлежащего залога, и земельный участок может стать хорошей альтернативой.
Во-вторых, залог земельного участка может помочь вам получить лучшие условия кредита. Банк может предложить вам более низкую процентную ставку или более долгий срок кредитования, так как залог помогает увеличить обеспечение и уменьшить риски для кредитора.
В-третьих, залог земельного участка может быть полезным при планировании строительства или развития недвижимости. Если вы планируете получить заем на строительство дома, коммерческую недвижимость или иное развитие участка, то залог поможет вам получить необходимое финансирование.
Однако следует помнить, что залог земельного участка – это серьезная юридическая сделка, и перед тем как заложить свой участок в банк, необходимо внимательно изучить все условия кредитного договора и обратиться к специалистам для получения подробной консультации.
В любом случае, залог земельного участка может стать хорошим инструментом для получения финансового обеспечения и реализации ваших планов и целей, связанных с недвижимостью.
Как оформить залог земельного участка в банке?
Оформление залога земельного участка в банке может быть необходимо для получения кредита или займа под залог недвижимости. Процедура оформления залога требует выполнения определенных шагов и предоставления необходимых документов.
Прежде чем оформить залог земельного участка, необходимо определиться с выбором банка и типом кредита или займа, который вы хотите получить. После этого вы можете приступить к сбору необходимых документов.
Основные документы, которые потребуются для оформления залога земельного участка, включают:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- Технический план земельного участка;
- Выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
- Паспорт земельного участка с кадастровым номером;
- Документы, подтверждающие личность заемщика и его платежеспособность.
После подготовки необходимых документов вам следует обратиться в выбранный банк и подать заявку на оформление залога. Банк проведет оценку земельного участка и примет решение о возможности предоставления займа или кредита под залог.
При положительном решении банка вы будете ознакомлены с договором о залоге, который определит условия предоставления займа или кредита, размер процентной ставки и сроки погашения. После заключения договора и его нотариального удостоверения вы получите необходимую сумму денег под залог земельного участка.
Оформление залога земельного участка в банке — ответственная процедура, требующая внимательного подхода и соблюдения всех необходимых формальностей. При возникновении любых вопросов рекомендуется обратиться за консультацией к юристу или специалисту в области кредитных отношений.