Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды квартиры, комнаты в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Договор аренды: проверка документов
Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.
Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.
Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:
- паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
- один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
- несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.
Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация. По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает. Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Ecли вы peшили cэкoнoмить нa юpиcтe и cocтaвить дoгoвop caмocтoятeльнo, yчтитe эти тpeбoвaния:
🖍 Teкcт дoлжeн быть либo пoлнocтью нaпeчaтaн, либo нaпиcaн oт pyки. Кoмбиниpoвaнный дoгoвop пpимyт, нo coтpyдник пoпpocит нaпиcaть дoпoлнитeльнyю pacпиcкy.
🖍 Ecли oбъeкт (квapтиpa, дoм или кoмнaтa в кoммyнaлкe) нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa — этo нyжнo пpoпиcaть oтдeльным пyнктoм.
🖍 Нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть cpoк дoгoвopa, cyммy eжeмecячнoй плaты и пopядoк пepeдaчи дeнeг.
🖍 Пacпopтныe дaнныe (ФИO, cepия и нoмep, пpoпиcкa) дoлжны быть yкaзaны для вcex yчacтникoв дoгoвopa. Ecли в дoгoвope ecть дeти, взpocлы yкaзывaют дaнныe иx cвидeтeльcтвa o poждeнии.
Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:
- Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.
- Заполнить и подписать договор.
- После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
- Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
- В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.
Законодательные основы
Законодательство РФ не содержит специальных норм для регламентации правоотношений по съему отдельных комнат. А значит, договор аренды комнаты (в том числе коммунальной) в квартире либо доме будет основываться на общих принципах оформления аренды. Подобные нормы применяются для регламентации и дальнейшей регулировки отношений между съемщиками и владельцами помещений.
Внимание! Сдавать комнату для съема можно на любой срок. Если период времени не установлен в подписанном документе, то на основе правовых норм он рассматривается в качестве бессрочного.
Стоит учитывать, что при оформлении документов на срок больше 12 месяцев, такие правоотношения необходимо зарегистрировать в Росреестре. При меньшем периоде съема регистрация договора не требуется. Если владелец имущества либо арендатор намерены расторгнуть соглашение – нужно обязательно предупредить о собственных планах не менее чем за 3 месяца.
Подобный документ характеризуется некоторыми особенностями правового характера. Их необходимо заранее знать и учитывать при заключении сделки:
- жилое помещение может передаваться в аренду не только одному арендатору, но и его родственникам (выступают сонанимателями). При этом для проживания близких родственников не требуется получение дополнительного согласия от владельца;
- вселение третьих особ в арендуемую по закону жилплощадь следует проводить с учетом нормативных актов относительно социальных норм проживания;
- в действующем договоре можно обозначать варианты ответственности за различные нарушения условий соглашения.
Правовые положения сторон
В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны», законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя, и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.
А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке, и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть:
— неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;
— если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;
— либо систематически нарушают права и интересы соседей;
— либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.
Cдаю квартиру надо ли регистрировать жильцов
При сдаче квартиры, жильцов надо регистрировать. Во-первых, этого требует закон — правила регистрации, которые относятся как к жильцам, так и к собственникам. Во-вторых, при наличии регистрации наниматели могут полностью реализовать свои права, а именно, как минимум, устроить детей в садик или школу, что для многих является большой проблемой без регистрации по месту реального проживания.
- Правила регистрации;
- Чем чревата временная регистрация квартиросъемщиков для собственника квартиры?
- Какая ответственность предусмотрена за проживание без регистрации для нанимателей?
- Какая ответственность предусмотрена для собственника за сдачу квартиры в найм без регистрации нанимателей?
- Сдать квартиру без регистрации или с регистрацией квартирантов?
Похожие записи: