Расторжение сделки купли продажи квартиры в одностороннем порядке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение сделки купли продажи квартиры в одностороннем порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.

А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации

Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:

• Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
• Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.

Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:

• Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
• Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
• Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.

Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.

В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:

1) Нарушение сроков выполнения обязательств;

2) Нарушение прямых обязательств;

3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)

Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.

Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.

Практика и риски

В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.

Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.

В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Расторгнуть соглашение о приобретении или продаже недвижимости можно как по согласию обеих сторон, так и через судебное разбирательство. Более легким и быстрым способом является первый вариант, он не требует подготовки большого количества документов и весь процесс занимает около месяца, в то время как аннулирование ДКП через суд может занять от 6 месяцев и больше. Подавать заявление на прекращение договоренностей можно только при наличии веских причин. Начинать судебное разбирательство есть существенные нарушения пунктов договора одним из участников процесса. При этом все судебные издержки оплачивает из своего кармана проигравшая сторона. Процедура расторжения ДКП возможна только если сделка не была исполнена, то есть пока право собственности на жилье не перешло от одного участника процесса к другому или если покупатель еще не в полной мере заплатил за покупку недвижимости.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

• наименование и реквизиты сторон;
• ссылка на расторгаемый договор;
• чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
• реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
• обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
• Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
• Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.

Сроки проведения процедуры

Срок расторжения ДКП зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации. При обоюдном согласии придется потратить время на составление нового соглашения и его регистрацию. На все это, как правило, уходит около трех или четырех недель. Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов:

• Рассмотрение — в течение пяти дней с момента поступления искового заявления.
• Подготовка к судопроизводству — уточнение нюансов дела, проверка документов может занять от нескольких дней до нескольких недель.
• Разбирательство — проведение судебных заседаний, заслушивание сторон занимает около двух месяцев.
• Вынесение решения — постановление суда вступает в силу через 30 дней после оглашения.

Если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Общий срок исковой давности по делам такого типа — три года.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

• Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
• Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Признание договора недействительным

Закон рассматривает 2 ситуации – когда договор является недействительным с момента его заключения, это называется ничтожность, и когда договор может быть оспорен по тем или иным основаниям. Ничтожным, то есть недействующим, вне зависимости от того, состоится ли решение суда, договор будет тогда, когда он существенно нарушает закон, например, продается вещь, заведомо не принадлежащая продавцу, или если он подписан недееспособным лицом.

Недействительность устанавливает суд. Истцу потребуется доказать, что сделка совершалась под влиянием угроз, давления, его обманули или иным способом вынудили поставить свою подпись на документе. Также здесь могут быть рассмотрены такие обстоятельства как:

• имущество совместно нажитое, а согласие супруга нет;
• нарушены права несовершеннолетнего без согласования с органами опеки;
• на объекте оказались несогласованные перепланировки;
• квартира находится в ипотеке и согласие банка подделано либо иным способом право зарегистрировано в обход интересов кредитного учреждения;
• ДКП фактически прикрывает другую сделку, например, дарение или совершается с целью обойти закон, например, в течение 6 месяцев до банкротства, с целью удовлетворить одних кредиторов в ущерб другим.

Расторжение по согласованию сторон

Наиболее простым случаем будет тот, когда обе стороны сделки готовы отказаться от ее исполнения и расторгнуть договор. Им потребуется только выработать механизм удовлетворения взаимных претензий и подписать дополнительное соглашение о прекращении действия договора.

Обычно процедура разрыва отношений по соглашению сторон выглядит следующим образом:

• сторона-инициатор направляет второй стороне письмо с просьбой о расторжении и прикладывает к ней проект дополнительного соглашения, описывающего, в том числе, механизм урегулирования взаиморасчетов. Ждать ответа нужно как минимум месяц, если в договоре не указаны другие сроки;
• вторая сторона выражает свое согласие, направляя в ответ или подписанный экземпляр соглашения или протокол разногласий с просьбой внести изменение в текст;
• соглашение о расторжении поступает в государственные органы для переоформления права собственности;
• осуществляются взаиморасчеты.

Форс-мажорные обстоятельства – расторгающее основание

Ст. 451 ГК РФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В законе говорится возникновении существенных изменений обстоятельств, из-за которых договор не был бы заключен на стадии подписания. Соответственно подписанный подлежит прекращению. Но честно говоря таких обстоятельств в «чистом виде» трудно найти.

Скорее всего приходится говорить о форс-мажоре в переносном смысле. Когда возникли непредвиденные события очень неудобные для покупателя. При этом продавец не был джо конца честен и не открыл всей правды о недвижимости при составлении и регистрации ДКП

Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.

Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:

• через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
• соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
• квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки.

Похожие записи:

• Ежемесячные пособия на детей в 2024 году в Москве
• В каком денежном размере выплачивается пенсия по потере кормильца детям 2024 год
• Оплата за сдачу крови в 2024 году в Москве