Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.
Регистрационный порядок
Для того чтобы зарегистрировать договор, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр. Процедура имеет ряд особенностей, которые необходимо взять во внимание:
- При регистрации договора возникает обременение права собственности, которое прекращается, когда договор будет расторгнут по согласованию сторон или его срок действия кончится. Собственнику помещения потребуется отправить в Росреестр заявление о том, что договор был расторгнут, и требуется снять ограничение.
- При продаже объекта обременение не прекращает свое действие.
- В выписке из ЕГРН будет отражено наличие обременения, эта информация общедоступна.
Для помещения, сданного в аренду, будет выдаваться временный кадастровый номер, который будет существовать до того момента, пока не будет прекращены арендные обязательства.
Обратите внимание на сроки, в которые необходимо подать заявление в Росреестр. После заключения договора сторонам отводится 7 дней, если обращение делается напрямую, и 9 дней, если воспользоваться МФЦ. При проведении кадастрового учета добавляют 2 дня.
Что делать, если собственность не выделена?
Такой вариант возможен, если договор заключается на часть помещения, при этом указанная часть не выделена как доля. Регистрировать сделку все равно придется, но выглядеть сама запись будет немного иначе. На кадастровый учет будет поставлена часть объекта, а также внесены сведения о временной передаче части объекта арендатору. Обратиться с таким заявлением сможет собственник недвижимости или же лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность от него, кроме этого, доступно обращение от арендатора.
У заявителя может быть представитель, но он должен быть официальным, поэтому необходимо получение нотариальной доверенности. Для Росреестра на 2021 год предусмотрены свои типы доверенности, которые утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».
Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды
Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17, ч. 8, 9 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ; п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376):
- договор аренды (представляется в экземпляре-подлиннике);
- заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
- паспорт заявителя-физлица, а если заявителем является юрлицо — паспорт лица, имеющего право действовать от его имени без доверенности, а также документы, подтверждающие эти полномочия;
- учредительные документы заявителя-юрлица или их надлежащим образом заверенные (удостоверенные) копии (могут быть представлены по инициативе заявителя);
- согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;
- решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;
- доверенность (если документы подаются по доверенности);
- квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить в том числе непосредственно в МФЦ).
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:
- Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.
- Заполнить и подписать договор.
- После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
- Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
- В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.
Регистрационный порядок
Для того чтобы зарегистрировать договор, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр. Процедура имеет ряд особенностей, которые необходимо взять во внимание:
- При регистрации договора возникает обременение права собственности, которое прекращается, когда договор будет расторгнут по согласованию сторон или его срок действия кончится. Собственнику помещения потребуется отправить в Росреестр заявление о том, что договор был расторгнут, и требуется снять ограничение.
- При продаже объекта обременение не прекращает свое действие.
- В выписке из ЕГРН будет отражено наличие обременения, эта информация общедоступна.
Для помещения, сданного в аренду, будет выдаваться временный кадастровый номер, который будет существовать до того момента, пока не будет прекращены арендные обязательства.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Было бы правильно остановиться на отличиях договора найма от договора аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку оба они являются подвидами договора аренды имущества.
ГК РФ различает два отличия аренды от найма:
- По предметному составу;
- По сроку действия контракта.
Так:
- Договор аренды жилья может быть заключен только между физическими лицами, причем в подобном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
- Срок договора аренды не может превышать пяти лет, даже если стороны не договорились о сроке аренды. Срок договора аренды не имеет временных ограничений, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре не указан срок, то договор считается бессрочным.
Оба договора подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Отличие заключается в том, что договоры аренды регистрируются как правоотношения, а договоры аренды регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное ему в пользование жилое помещение.
Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает внесение налоговых органов в актуальное состояние, то, по сути, особых отличий в этом вопросе нет.
Для юридических лиц заключение договора аренды является основополагающим, в то время как физические лица не обременены этими условностями. Независимо от того, называют ли физические лица свой договор арендой или арендой, в обоих случаях это не повлияет на законность договора.
Подача документов в Росреестр
Заявление о регистрации договора аренды может подать одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявитель не предъявил документ, удостоверяющий личность, при приеме (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена.
Заявитель уведомляется о прохождении государственной регистрационной услуги (например, о получении сведений об уплате государственной пошлины, постановке на учет) по электронной почте или номеру мобильного телефона (пункты 3, 4 Порядка, утвержденного Приказом Госрегистра). Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Орган регистрации недвижимости
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
Процедура регистрации договора аренды
Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.
Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Похожие записи: