Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток при покупке квартиры в чем разница и что лучше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Как правильно составить соглашение
Если вы решили составить соглашение о задатке, то не забудьте прописать в нём все условия. Название документа может быть разным, сама суть от этого не должна меняться. Вот ключевые моменты, которые обязательно должны быть в нём прописаны.
- Данные паспортов продавца и покупателя. Укажите серию и номер, дату и место выдачи, наименование госоргана.
- Описание параметров предмета сделки: адрес, площадь, высоту потолков, состояние и состав жильцов.
- Документы, которые обязан предоставить собственник. В этот список входят выписки из ЕГРН и домовой книги, справка из ЖКХ и т.д..
- Сумма и срок, на который даётся задаток. Как правило, размер предоплаты составляет 100-200 000 рублей. Если сделка оформляется на жильё премиум-класса, то сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости.
- Условия возвращения денег. В этот же пункт рекомендуем включить максимальный срок для передачи средств. Например, задаток возвращается покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от сделки в течение десяти дней. Конечно, об условиях возврата говорится и в ГК, но лучше всё же продублировать этот пункт.
- Срок, в который должны уложиться прежние жильцы для снятия с регистрации и освобождения квартиры.
- Место и конкретная дата заключения ДКП. Здесь следует указать банк, если деньги за покупку будут зачислены на счёт или ячейку, а также сторону, которая компенсирует дополнительные расходы, и данные на нотариуса.
Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости
Главное и существенное отличие аванса от задатка состоит в том, что за нарушение соглашения о задатке наступает ответственность, а за нарушение соглашения об авансе — нет. То есть в случае задатка, если покупатель квартиры, человек, который задаток внес, отказывается от сделки, то переданная им сумма задатка остается у продавца. Ответственность двусторонняя — если продавец по каким-то причинам передумал продавать свою квартиру, то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Так, если задаток составлял 20 000 рублей, продавец обязан вернуть покупателю 40 000, а если задаток составлял 50 000 рублей, вернуть придется 100 000 рублей.
Если же отказ от исполнения договора произошел по обоюдной договоренности сторон, что называется полюбовно или если возник форс-мажор, например, стихийное бедствие или смерть одной из сторон договора, то задаток возвращается покупателю в полном размере.
Делаем выводы
Задаток — это подтверждение серьезности намерений сторон о заключении договора купли-продажи недвижимости. Это обязательство, за исполнение которого обе стороны договора несут ответственность .Задаток выполняет две функции — платежную и обеспечительную.
Аванс — это рыночное понятие, не расшифрованное напрямую в Гражданском Кодексе. Он выполняет только платежную функцию; его можно рассматривать как предоплату.
Аванс и задаток всегда оформляются письменно. В зависимости от ситуации на рынке недвижимости покупателю и продавцу могут быть выгоднее как задаток, так и аванс.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Аванс или задаток – что не возвращается?
Ответ на этот часто встречающийся вопрос – задаток. Он не возмещается, если договоренности нарушил покупатель, который его внес. В свою очередь, авансовый платеж от задатка отличается тем, что при расторжении договора он возвращается практически всегда, если сделка не состоялась.
Аванс также оформляется письменным соглашением после достижения предварительных договоренностей и согласования основных условий будущей сделки. Из полученной авансовой суммы продавец перед возвратом может вычесть уже понесенные им затраты на оформление документов и другие процедурные расходы, если в разрыве договора виновата другая сторона.
Фактически аванс – это всего лишь частичная предоплата стоимости покупки. Если она не состоялась, то и в самом авансе нужды больше нет. Продавец получит право оставить себе полученный от покупателя аванс или какую-либо его часть, только если в договоре прописана компенсация ему ущерба от срыва сделки.
Есть еще один значимый нюанс, чем отличается аванс от задатка: вами была внесена предоплата, но письменное соглашение об этом составлено не было? В подобной ситуации в соответствии с ГК уплаченная сумма будет считаться не задатком, а авансом.
Поскольку аванс прописан в законодательстве менее четко и детально, при оформлении соглашения о нем вам следует очень тщательно подойти к составлению текста такого документа и прописать в нем все возможные спорные моменты.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?
Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.
Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Значение предоплаты на квартиру
На первичном и вторичном рынках недвижимости начальный платеж проводится покупателем, чтобы «застолбить» за собой определенное рыночное предложение (квартиру продавца). А для продавца получение предоплаты означает твердость намерений покупателя, требующую снятия квартиры с продажи и окончательной подготовки документов для завершения сделки.
По сделкам купли-продажи недвижимости предоплата вносится на строго определенный срок, по оформленному договору или соглашению и при закрытии сделки учитывается в общей сумме платежей.
При сделке на первичном рынке (квартира в новостройке) условия предоплаты по сумме и срокам регламентируются застройщиком, покупателю остается лишь соглашаться или не соглашаться на них. На вторичном рынке возможности обсуждения условий между продавцом и покупателем шире – размер предоплаты, сроки расчетов и порядок их совершения обговариваются сторонами отдельно.
Чтобы понимать разницу между авансовым платежом и задатком следует разобраться в их нормативных определениях, установленных законодательством РФ.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Задаток или аванс. Что выбрать?
Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.
Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.
Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.
В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.
Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.