Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать доли в квартире без согласия других дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Выделить долю в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выделить свою долю в натуре означает, что доля превращается в новый объект недвижимости, который не затрагивает интересы других собственников, и им можно распоряжаться так же, как и отдельной квартирой.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. Если такое соглашение не достигнуто, доля выделяется через суд.
Кроме того, нужно иметь в виду, что физическое выделение доли не всегда возможно. Потому что распределение долей наделяет собственника правом пользования всеми помещениями в квартире.
Так, если у человека треть квартиры, то у него фактически треть всех помещений — и комнат, и коридора, и санузла, и кухни. Если совладельцы живут все вместе, то о порядке пользования ими приходится договариваться.
Когда выделение доли невозможно без нарушения целостности квартиры, владелец доли имеет право на выплату ему компенсационной стоимости другими участниками собственности. Сумма обычно равна цене доли. После того как деньги получены, права долевого собственника нивелируются, он больше не является совладельцем общего имущества.
Как продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников?
Совладельцы не всегда могут прийти к общему решению, касающегося жилья. Возможны и случаи, когда один собственник имеет желание реализовать свою часть квартиры, а местонахождение второго неизвестно, либо он умышленно уклоняется от контакта с первым.
Если обстоятельства складываются так, что хозяину долевой собственности чинятся препятствия в совершении сделки по продаже ее части, дальнейший порядок его действий должен быть следующим:
- совладельцы квартиры должны быть оповещены о продаже доли квартиры и своем преимущественном праве ее выкупа письменно, посредством заказного письма с уведомлением, являющимся прямым доказательством того, что вы выполнили свою часть обязанностей по закону;
- вариантом против агрессивного совладельца может стать отчуждение долевой собственности через процедуру дарения;
- другой способ продажи части жилья без согласия второй стороны – это оформление договора займа, когда заемщик берет у займодавца определенную сумму в залог своего имущества, которое впоследствии передается ему в счет погашения долга;
- в случае, когда совладельцы жилья не находят мирного пути по разрешению конфликта, совершить продажу части этой недвижимости можно с разрешения суда.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Если провести анализ законодательной базы, то будет понятно, что продать недвижимость без получения согласия второго собственника невозможно. Но есть вариант решения вопроса о том, как продать долю в квартире, не получая согласия остальных владельцев. Один из способов – обращение в суд. В исковом заявлении указывается требование о выкупе доли.
Такой ход событий возможен в том случае, если совместное проживание становится невозможным, но второй собственник отказывается давать разрешение на продажу. Часто с такими ситуациями сталкиваются жильцы однокомнатных квартир.
Учитывая перечисленные обстоятельства, суд может принудить собственника выкупить долю. При этом остается актуальным вопрос о том, можно ли другим путем провести сделку купли-продажи доли без согласия второго владельца.
Порядок совершения сделки с участием других собственников
После получения уведомления о продаже доли остальные владельцы могут выразить нежелание совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить владения долей третьим лицом, нужно выразить свое желание на приобретение доли по условиям продавца.
Внимание! После принятия такого решения наступают следующие правовые последствия:
- решение о преимущественном праве на покупку выражается минимум одним собственником;
- приобретение оформляется только на условиях продавца, равных для третьих лиц;
- продавец не вправе менять условия сделки. Он не может ни уменьшить, ни увеличить сумму сделки.
Если решение выкупить долю высказал один владелец, он становится покупателем в сделке. После оформления у него пропорционально увеличивается доля в собственности.
Если выкупить долю захотят сразу два собственника, то они участвуют в сделке на равных правах и получают равные части продаваемой доли.
При оформлении сделки оформляется стандартный договор, который содержит условия, прописанные в уведомлении. Если продавец изменит условия договора после направления уведомления, например, в меньшую сторону, остальные собственники вправе оспорить сделку в суде.
Государственная регистрация перехода права собственности на долю
После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:
- через Многофункциональный центр;
- напрямую в территориальное учреждение Росреестра.
Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).
Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.
После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:
- зарегистрированный договор купли-продажи доли;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.
В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).
Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.
Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Преимущественное право покупки
При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.
Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом ( ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.
Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:
- Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
- От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
- Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
- Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
- Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
- Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
- Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.
Как документально подтвердить?
Если вам предъявляют не заверенные бумаги о продаже доли и требуют не препятствовать проживанию в квартире незаконных жильцов, действуйте следующим образом:
- обратитесь с этими документами к нотариусу или сразу в суд;
- в суде настаивайте на подтверждении незаконного характера сделки, её аннуляции;
- покажите в суде, что вас вводят в заблуждение, не давая воспользоваться своим правом первоочерёдного выкупа доли;
- после того, как отсчёт дней до истечения вашего преимущественного права будет начат, а сделка, если её успели провести – аннулирована, настаивайте на принудительном выселении посторонних лиц;
- в суде, если продавец не хочет ждать от вас уплаты в положенные 30 дней и незаконно препятствует акту купли-продажи вам лично, вы можете уплатить сумму заранее – она будет храниться на депозитном счету судебной единицы пока сделка не будет завершена автоматически;
- на основании уплаты денег за долю суд выдаст вам обновлённый документ владения жилплощадью, предъявляя который правоохранительным органам можно настаивать на их помощи в острых конфликтных ситуациях с незаконными жильцами.
Всё, что вам понадобится – документы, подтверждающие владение долей, смежной с продавцом.
Похожие записи:
